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11月40房企融资超900亿 这波大反弹是靠卖股发债

发布于2019-12-06 分类:国内新闻 来源:新京报 编辑:王林曦 阅读(28)

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11月,40家典型上市房企的融资总额环比大涨283.49%,看似强势反弹,实则融资环境并未放松。业内人士认为,主要是市场化融资额度的成倍数增长,带来的回暖局面。其中债权融资金额环比增加235.75%,房企股权融资更是环比大涨1773.19%。而对于房地产行业融资端何时能得到改善?分析人士预计或在 2020 年中出现。


11月市场化渠道融资额倍增,境内银行贷款仅占11%

据同策研究院数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比上个月235.82亿元,大幅上涨283.49%。从整个今年的形势来看,融资额破900亿元属于高位。这意味着在经历上月融资冰点后重磅反弹。

对此,同策研究院陈朦朦分析认为,11月房企境内融资确实有所回暖,不过,融资额大幅度提升主要来自市场化渠道。

从具体融资额来看,11月40家房企市场化渠道融资额度成倍数增长。在债权融资方面,债权融资金额767.20亿元,环比增加235.75%。其中,包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让在内的债权融资,为267.39亿元,环比增加338.86%,占比29.57%。

此外,公司债融资金额203.45亿元,占比22.50%,环比增加101.28%。而中期票据共募集资金85.84亿元,占比9.49%,环比增加758.36%。

同策研究院数据显示,11月,房企的境内银行贷款仅为98.97亿元,占比10.94%。而海外银团贷款重现,华润置地与多家银行签订银团融资协议,总金额86亿港元。这是2019年以来发生的第二笔海外银团贷款。陈朦朦认为,由此可见境内贷款难度加大,房企进而转向海外银团贷款。

由于非市场化渠道监管仍然较严格,11月信托贷款融资情况依旧不佳,共募得资金34.33亿元,虽较上月的16.05亿元有所增加,但占本月融资总额仅3.80%。11月26日,中国信托业协会官网公布数据,截至2019年三季度末,信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,这也是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。


前11个月房企美元融资额同比增加近50%

从上述40家房企的融资数据来看,11月债权融资金额的增加主要来自于市场化融资渠道,无论是公司债券、中期票据还是其他债权融资方式,融资金额均成倍数增长,而监管较严的信贷借款募集资金增加额相对较少。

值得一提的是,境外融资依旧是房企融资的主要渠道之一,虽然11月外币融资总额占比有所下降,但金额仍大幅上升。

同策研究院数据显示,11月房企外币融资总额为391.44亿元,环比增加172.55%,占融资总额的43.28%。其中,美元融资总额231.49亿元人民币,占融资总额的25.60%。港元融资总额为159.95亿元,占比17.69%,环比增长近21倍,主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

另据中原地产研究中心统计数据显示,截至11月,2019年房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元,相比2018年同期上涨了接近50%。

而在11月单月超过50亿美元的融资基础上,12月房企继续密集发布融资计划。12月4日,融信中国发布公告称将发行3.24亿美元的优先票据,年利率8.10%。与此同时,毅德国际也拟发行美元优先无抵押票据,年利率最低为14%。同一天,力高地产也发公告称,拟发行2.5亿美元的优先票据,年利率11.5%。而此前的12月3日,佳源国际合共额外发行6750万美元票据,利率达到13.75%。

“房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债,发债规模不断刷新历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟这样认为,目前,美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。不过,美元债对缓解部分企业融资有很大好处。


“卖股续命”,融资改善或在明年中出现

 “虽然本月房企融资金额重磅反弹,但房企融资难的问题依旧毋庸置疑。”陈朦朦如此认为。

值得关注的是,11月房企股权融资金额为137.17亿元,占总融资金额比重为15.17%,环比10月大涨1773.19%。因为多家公司卖股续命,也是促成了11月融资回暖行情的原因之一。

陈朦朦分析称,11月股权融资金额及占比大幅增加,多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资,在债权融资渠道紧锁的情况下,股权融资成为房企不得已的选择。

在调控高压下,房企融资渠道不断收窄,以 2019 年 6 月为起点,地产行业再融资几乎全面收紧,无论是信贷、境外债还是非标融资等。

为此,房企加快开工、加快期房预售、加快回款的诉求更强。但与此同时,购房政策也在从紧,销售缺乏改善的基础,降价促销也就成为必然的选择。对于当前房企的融资环境,日前恒大研究院院长任泽平发文建议,房地产融资政策从过度收紧回归中性稳定,避免一刀切走极端,满足居民刚需和改善型需求、企业正常经营与购地的资金。

对房地产行业融资端何时能得到改善?招商证券分析人士预计,或在 2020 年中出现。


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