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昆山周市镇挂牌1宗宅地,起拍楼面价7000元/㎡

发布于2019-12-02 分类:土地市场 来源:好地讯江苏 编辑:李彩虹 阅读(80)

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苏州昆山周市镇挂牌1宗纯住宅用地,预计12月31日出让。

地块位于周市镇长江北路东侧、优比路北侧,出让面积85119.7㎡,容积率2.2-2.3,为纯住宅用地,建筑面积195775.3㎡。

地块起始总价137036万元,起拍楼面价7000元/㎡,市场指导楼面价7254元/㎡(封顶销售,溢价率3.51%),网上中止楼面价7979.6元/㎡(现房销售,溢价率12.28%)。

规划要求:该地块全装修成品住房应达到100%,住宅装修成本不低于1500元/㎡;该小区须承担不小于7个班幼儿园规模的建设费用,将相关建设费用交给周市镇政府,由周市镇政府在地块东南侧规划幼儿园地块内同步完成配套(如指标中要求班数低于实际设计应配建班数,按实际计)。

地块信息表


1、周边配套:

交通:地块西侧是长江北路,北侧有主干道尹斌东路,南侧有城北路,路网密集,距中环北线约2公里,可快速到达各区县;

教育:陆杨中心小学、昆山市周市中学、周市幼儿园、周市高级中学等;

商业:福润万家、宝裕商业广场、万达广场等;

医疗:周市人民医院、昆山市康复医院等;

景观休闲:昆山体育生态公园、樱花园等。


2、周边地价:

近3年周市镇共计成交2宗宅地,时间上最近成交的地块,是周市城乡一体化建设有限公司于今年6月底价竞得的长江路东、新杨路北宅地(最高容积率2),成交楼面价8250元/㎡;地理位置上距离本案最近的成交地块,是昆山乐建住房于去年8月底价竞得的迎宾路北、青阳路东宅地(最高容积率2.5),成交楼面价7800元/㎡。

此次挂牌地块起始楼面价7000元/㎡,比周市城乡一体化建设有限公司地块起拍楼面价低1250元/㎡,降幅约15.15%;比昆山乐建住房地块起拍楼面价低800元/㎡,降幅约10.26%。


3、周边房价:

①新房:地块周边目前新房价格在1.4万元/㎡左右,万科公园大道目前只有商铺在售,此前联排别墅均价约1.65万元/㎡,洋房价格约1.3万元/㎡,高层价格约1.2万元/㎡;宇业天逸华庭后期将继续加推,7月领取的预售证中,毛坯高层备案均价9700元/㎡;合生国际花园(楼盘详情户型图相册地图400-890-6088 转 29059)后期将继续加推,此前毛坯高层均价约1万元/㎡,联排别墅均价约1.9万元/㎡。

按近近一年销售情况看,目前周市新房去化周期约4.5个月。

②二手房:周边二手房价格集中分布在1.1-1.6万元/㎡,距离最近的惠腾大厦小区挂牌价格约1.2万元/㎡;金瑭珑沐湾联排别墅挂牌价格约1.6万元/㎡;万科公园大道高层挂牌价格约1.4万元/㎡。

4、测算:

按照起始楼面价7000元/㎡,对应保本房价14504元/㎡,10%利润房价为15973元/㎡;按照市场指导楼面价7254元/㎡,对应保本房价14808元/㎡,10%利润房价为16307元/㎡;按照网上中止楼面价7979.6元/㎡,对应保本房价15677元/㎡,10%利润房价为17263元/㎡。


注:测算保本房价、10%利润房价,均为精装(装修成本1500元/㎡)、含车位利润的价格。


关于成本测算方式的特别说明:

1、保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本(1500元/㎡)+建安成本(3500元/㎡)+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(4.5%)+财务成本(按照建安x2年x0.06)

2、车位利润=(地块周边楼盘车位价格-8万元)/110


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