昆山房产网

 57991399

房产消费一站式服务平台

房大白
当前位置: 昆山房产 > 昆山房产资讯 > 购房指南 > 资讯详情页

40年公寓当70年住宅卖,无知中枪,楼市的悲!

发布于2019-06-12 分类:购房指南 来源: 郑州楼市 编辑:李彩虹 阅读(87)

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

说到买房,大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等,往往会忽略一个非常重要的因素,那就是开发商是否值得信任……


事实上房屋买卖是一个很复杂的过程,涉及到了土地性质,建筑规划,户型结构,甚至金融信贷等等。


普通购房者很难识别明辨其中的问题,这些都让购房过程陷阱重重,交房后的维权事件时有发生。因此,选择可靠的房地产开发商变得尤为重要。


近日,接到一位地市朋友的房产难题,真的是为某些开发商的节操汗颜!



1


方便起见,称呼这位朋友为H先生。


2015年H先生在老家为父母买了一套小户型的房子,当时下边的小城市,房价还不像现在涨这么恐怖,价格也不高。


一套房子整体优惠下来,总价在20多万。


H先生找亲戚朋友借了点,一把付清了事。


两年后交房入住,在办理房产证的过程中,问题出现了!


H先生一直认为自己购买的是住宅项目,置业顾问也是这样说的。


办理产权证的过程中,才被告知,所买的项目其实是商业性质的公寓。


住宅变公寓,价格差的可不是一点半点?


开发商到底当时玩的什么猫腻?骗过了H先生呢?


我们先来看一看当时签的购房合同。



大多数的购房者面对厚厚的几份合同时,精神估计早就麻木了,基本上只会机械的跟随置业顾问的指示,签字按手印罢了。


对于普通老百姓来说,能在合同中,仔细看一看土地使用年限为70年,这就已经相当不容易了。合同上其他专业名称,或许根本都不了解其中的含义。


大部分人还是会本能的选择相信开发商的诚信。


殊不知问题就出在这里。


这页合同,最大的疑问就是规划用途上“商住”这个字眼。


为什么不是“住宅”性质,而是“商住”性质,有些人或许会产生疑问,但下方明确的70年的土地使用年限又打消了这一念头。


对啊,住宅70年,没问题的。


事实上,更深入的了解之后,H先生发现购买项目的整个地块,包含着商业性质的土地和住宅性质的的土地混合地块,使用年限其实分为两块,2005-2075年的住宅,2009-2045年的商业性质。


但是购房合同上,完全没有表现出商业土地这点。



开发商在土地性质上故意隐瞒了商业部分的情况。最终目的无非还是想把公寓以住宅的价格卖掉,获得更多的收益。


小地方各种制度相当的不完善,开发商抱着被发现了,能拖就拖,能赖就赖的心里。


后来据了解,H先生最终经过与开发商的艰苦谈判,几次信访,退掉了该项目,拿回了自己的购房款。


可惜的是,浪费的精力和资金不说,时间不会倒流,当初低价购房的时机一去不复返了。


开发商损失了什么呢?


行政处罚不疼不痒,开发商做的就是一锤子买卖,最多赔付了少许的利息支出,其他的赔偿,不好意思,没有。


现实就是如此残酷!



2


土地是房子的基础,皮之不存毛将焉附!


先看两个专有名词。


住宅型公寓和公寓型住宅,是不是把大家绕的有点晕!


失之毫厘谬以千里,这可不是简单的文字游戏!


先说说土地使用年限,70年的住宅,40年的公寓。大家把年限和产权性质挂钩,这是很片面的。


土地用途的年限各地、各时期都不一样,比如太原、重庆的住宅用地都是50年,温州还有20年已经到期的,拿郑州来说在04年出让的蓝堡湾还是50年产权的住宅。


最关键的还是要看土地用途,常见的城市建设用地有住宅、办公、商业、工厂等,两种以上用途的称为综合用地,因为很多地块招标时都要求开发商建有商业配套,所以“综合用地”比较常见。


在02年以前出让的综合用地使用合算法,无论是什么用途都是50年,其实等于把70年住宅的年限匀给了40年的商铺或者办公。


在02年以后出让的综合用地使用分算法,住宅的土地70年,商业性质都是40年,这就是很多城市50年年限住宅的由来。


对于住宅和公寓的差别,除了在土地性质上的用途不一致外,银行贷款和契税费率方面差别也很大。


住宅:银行贷款首套可以支付30%,还可以使用公积金贷款,契税方面也有优惠,低于90平的,缴纳1%。


公寓:银行贷款只能做到50%首付,严禁使用公积金贷款,契税方面没有优惠,通常为4%。


回过头来,说一说上边两个名词。


公寓型住宅:核心还是在住宅上,公寓只是个修饰词。


事实上,公寓这个名称就是指住宅的一种,在很多城市,比如海南,高层的住宅就会被称为公寓。


严格意义上,公寓与普通住宅最大的区别就在于光照时间不同而已,其他方面,土地性质,水电费用,落户政策等等都是相同的。


住宅型公寓:完全是被开发商捏造出来的。


现在“公寓”这个名词,是开发商长期偷换概念的结果。


大家说的住宅式公寓和酒店式公寓,正确的叫法是公寓式办公、公寓式商铺。


这种房子办出来的产证上,房产类型无一例外都是办公或者商铺。


有些黑心的开发商,把本来应该配套给小区的商办项目改建成类住宅,然后拿“商住综合用地”或者“商住办综合用地”用途忽悠客户,但此商住非彼商住,混合土地用途的商住,对应的房产类型是住宅/公寓或者是配套的商铺,一房一用,房产类型绝对不会二合一。


这就是H先生上当受骗的原因。

 


这是郑州高新区某项目的不动产证,商住混合性质的地块,明明白白写清楚了用途是成套住宅,仅仅在副页上表明这是一块混合性质的土地。



3


现实逼迫着我们不得不怀疑一切。


而对于普通购房者,下定决心签合同之前需要注意什么呢?


1、千万不要听信置业顾问的一面之词,要知道置业顾问是靠销售生活的,为了业绩能把项目吹的天花乱坠。自己实际查看项目的周边环境,交通便利与否才是更为重要。


2、仔细看一看项目是否五证齐全,这是最起码的要求。小开发商的内购项目尽量别碰。


3、售楼部的不利因素公示,需要仔细查看,千万不要忽略这些细节。看看自己是否能够接受这些:比如垃圾转运站啊,配电室的位置等等。


4、售楼部的规划图和沙盘,都存在不同程度的夸大情况,对照实际规划图,才能得到最为准确的结果。


郑州楼市购房原则:“开发商第一,地段第二,产品第三”,始终坚持的把开发商放在首位!


因为只有开发商时刻不忘自己的初心,坚持自己的底线,才能更好的为老百姓盖好房子。


少一些套路,多一些真诚,珍惜自己的所剩无几的节操。

 


本地资讯仅供参考,最终以开发商公布为准。凡注明昆山房产网原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。本网注明其他来源的新闻,均转载自其它媒体,目的在于传递更多信息。如有异议请与我们联系,0512-57991399

分享到:
热门团购
[花桥]宏图国际花苑21000元/㎡

楼盘特惠精装电梯洋房

宏图国际花苑

精装电梯洋房

参团
万象汇商业中心2#15000元/㎡

楼盘特惠建面约47-334㎡塔尖商办

万象汇商业中心2#

建面约47-334㎡塔尖商办

参团
[城中]滨江壹玖捌价格待定

楼盘特惠优惠待定

滨江壹玖捌

优惠待定

参团
[千灯]千灯裕花园8500元/㎡

楼盘特惠首付16万起 环沪安居

千灯裕花园

首付16万起 环沪安居

参团
[周庄]水月周庄13000元/㎡

楼盘特惠墅境人生自此始

水月周庄

墅境人生自此始

参团
[城南]玉兰公馆24300元/㎡

楼盘特惠高铁板块 法式优装高层

玉兰公馆

高铁板块 法式优装高层

参团
[巴城]印象花园价格待定

楼盘特惠优惠待定

印象花园

优惠待定

参团
[城中]铂翠花园24500元/㎡

楼盘特惠建面约115-143㎡宽境大宅

铂翠花园

建面约115-143㎡宽境大宅

参团

版权所有:昆山阿拉丁网络传媒有限公司 苏ICP备10046361号-25

广告响应热线:0512-57552112/57991399

团购
楼盘
热门
资讯
新房
一览
邻校
楼盘
关注
微信

关注房产微信

获取更多优惠