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昆山开盘实录 | 真正的改善,是能穿越楼市周期的持续热销。

发布于2019-12-26 分类:楼市快报 来源:昆山房产 编辑:王林曦 阅读(338)

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这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。——英·查尔斯·狄更斯《双城记》

前言


写作这篇稿子之前,我的心情是比较沉重的。

最近益发觉得,在很多时候,你没得选


比如地产人,当你拍下一块地,你只能选择和他往前走下去。

假如因为地价高,必须要做改善产品,甚至可能这个项目承载了要托起这个板块改善的希望,而购买力还暂时够不上的时候,你还是只能选择坚定地相信自己,相信这个项目。


这是无奈,但更是一种挑战。


笔者曾经在五年前的张家港卖单价1w6的高端盘,当时市场均价8000元,对面楼盘1万不到,但也生生地卖出了流量。
时隔多年,当我们回头再看这个项目的时候,发现这依然是当地最贵的二手房,而且一房难求。


真正的好房子,是会发光的。


好的项目,是能穿越楼市的周期,一路热销的。


01 昆山的楼市周期,来得快去得也快


昆山,这个被上海和苏州包夹的三线城市,既享受了两个大城市的发展红利,名列全国百强县之首,但也感受到楼市政策变化后的迅速降温。


昆山和太仓,这两个和苏州保持了步调一致的限购城市,在苏州724新政调控后,楼市的变化是比较明显的。


其中受冲击最大的,就是改善产品。


据苏南房观了解,昆山的改善市场需求,其实并不大。池子里的客户,也并不多。


我们先看下12月初的昆山房价地图。


(昆山各板块11月新房成交价格)


昆山的房价,城西不到3W ,城中2.2-2.5W ,城北和城东主力价格都是1.5 W,都是刚需和安置房。


改善房的客户,不多啊。


从去年到今年,被严重限价导致倒挂的中央公园、金鹰、公园壹号等几个限价盘清洗一轮后,容量大打折扣。(金鹰开盘1400组人,但此后几个改善盘开盘,客户越来越少)


由此我们可以判断,昆山池子里的改善客户,越来越少了。


几次陆续的改善项目开盘,去化情况都不太理想,尤其是城北也开了两个改善盘 ,均价2.2-2.3 W,去化惨淡。


昆山的市场,开始冷了。


这说明,因为土拍导致的新一轮高价地,被逼无奈做起了单价两万以上的高端产品,但区域市场的购买力和价格承受度,远远达不到高端的水准。


如何在单价较低的板块,站住价格的高位,且实现项目的热销?


这成为了一道难解的题。


但就在这样的情况下,苏南房观听说12月24日晚,昆山纯新盘首次开盘,改善卖出了流量盘的气势。


它就是位于昆山城东板块的上湾璟园(楼盘详情户型图相册地图400-890-6088 转 22007)。


/项目效果图


我们先来感受一波现场人气。


/开盘现场图


本次开盘,到场客户超400组,现场推出了251套洋房,卖出了75%。


这个数字,令市场骄傲啊!取证价格22080元/㎡,实际成交价格约21780元/㎡。


要知道,旁边的二手房均价才1.5w元!竞品价格也远低于上湾璟园。


上湾璟园项目的热销,给了市场一个很好的示范,改善产品在昆山的开发和营销之路,从此有了一个可以参照的对标物。


值得一提的是,这是今年万科上子系产品中第三个开盘的项目,又是一次意料之中的首开热销啊!


那么问题来了,作为一个纯正改善项目,上湾璟园究竟有何魅力,吸引如此多的购房者。


房观认为,改善根本还是改善居住品质与生活方式的同步升级,上湾璟园重新定义了昆山改善的标准。


第一、择址,规划利好下,未来更加完善的城市建面。

第二、尺度,超高得房率,户型设计兼顾空间拓展和功能使用。

第三、低密,外部稀缺的生态资源、内部超低容积率社区环境

第四、服务与圈子,好的物业与好的邻居,是最容易被忽略却最重要的环境。


下面我们重点阐述,项目是如何做真改善的。


02 城东今非昔比,潜力太大的板块。


购房者A先生,上海来投资的,之前准备买城中,一次偶然看到城东现在发展的挺好的,什么配套都有,环境也不错,而且万科还是大品牌,果断入手。


购房者B先生,在上海上班的外地人,买房纯自住,考虑到后期可以做地铁上班,且周边商场、商业街、学校等配套都有,生活成本相对没那么高。


什么都有!


这是苏南房观在现场和买房人沟通时,出现频率最多的一个买房因素。


的确,近几年,昆山城东正在以肉眼可见的速度发展着。


2018年“一廊一园一港”规划确立,作为“一廊”之一的夏驾河科创走廊将建成为昆山核心CBD,未来板块内高净值人群集聚。


/图片来源于网络


交通上,将形成中环+轨交双出行模式。尤其是2018年轨交S1线开建,28站中城东有7站。可以说城东真正实现了与沪苏交通上的一脉相连。


以后,上班不用担心会堵车了。


/图片来源于苏州轨道交通公众号


教育上,一路之隔就是夏驾园小学,即昆山实验小学教育集团的成员校。家门口上学,完美解决了孩子接受教育和家长接送问题。

来源:昆山市教育局“关于同意昆山开发区夏驾园小学(筹)纳入昆山市实验小学教育集团的复函”


板块内还有上海华二昆山国际学校(预计明年3月交付)、兵希幼儿园、兵希小学、昆山国际学校青阳校区、兵希中学等学校。


可以说,昆山城东教育资源的日渐丰富,一定程度上改变了一直以来昆山教育以”西“为贵的现象。


/图片来源于网络


商业上,世茂广场、大润发、奥特莱斯、夏驾汇商业等新老品牌商业汇集,一站式满足了购物、休闲需求。


/图片来源于网络


城东交通、教育、商业…生活配套都在一一规划兑现,入住即可享全方位服务。


昆山城东,一座人居新城正在崛起!


03 人居环境稀缺


购房者C先生,一个文艺工作者,闲暇时喜欢绘画。家门口就有一个公园,日常采风比较方便。


购房者D女士,首次置换,之前住的小区绿化少,且小区内连陪孩子玩耍的地方都没有。又不可能每天都出门玩,那样成本太大。


上湾璟园特有的居住环境,简直就是送上门的礼物。


一、约3000亩的夏驾河湿地公园,家门口的公园


项目占地约169亩直接嵌在夏架河湿地公园中。与传统的低密社区相比,犹如多了一座纯天然的绿色屏障。


而这天然的生态资源,可以说是项目的一大杀手锏!


/图片来源于网络


二、1.8容积率,多角度营造人性化社区


项目作为昆山城东科创走廊最后的住宅地块,采用万科“上”字产品系,提升了昆山改善人居体验。


如在回家路上设计了3重境界,一进府门、二进园境、三进厅堂。通过层层递进的模式,放大了归家的仪式感。


据介绍,整个小区内部多达9个主题景观带,通过澹溪、旱溪、绿谷营造东方园林的意境。一步一景,不外出也可欣赏四季景色。


/项目效果图


为了打造人性化社区,项目还细心地为不同年龄层人群,独家设计了不同的社交活动场所。


如为儿童设计了约八百方的游乐场,内含儿童趣味跑道、滑梯、树屋等;为中青年设计欢享园,包括塑胶跑道、 健身器械、羽毛球场地等;为老人设计乐享园,让老人们尽享天伦之乐......


/项目效果图


地段可以规划,配套可以升级,但天然的生态资源却不可复制!


上湾璟园不可复制的生态价值以及匠心营造的人性化社区,彻底将人从冰冷的建筑中解放出来。


可以说这样的人居环境一旦错过,就很难再得。


04 改善一步到位


购房者E先生,年过40,上有老,下有小,日常生活就像是打仗一样。这次买房只考虑147平,面积购大,房间够多,而且2个卫生间,以后再也不用一洗澡就排队了。

购房者F女士,即将迎来第二个宝宝,所以急需换房。不过手里预算有限,但又不想牺牲生活品质,上湾璟园118平的户型刚好救急了。


上湾璟园整个社区户型都在100平以上,是一个真正的改善型社区!


但,项目却不局限于面积段改善,而是居住生活尺度的升级。


下面,我们以项目的两个主力户型为例。


一、建面约147平(四房两厅两卫)▽

/建面约147平户型


划下户型亮点重点:玄关置物收纳、洄游动线设计、岛台设计、约6.1~6.3米宽客厅、270°九面采光。无论是动线流转、置物收纳、居住功能使用,都得到了充分满足,得房率达到了惊人的87%!这才是真正的改善!


二、建面约118平(四房两厅两卫)▽

/建面约118平户型


划下户型亮点重点:118平做到4开间朝南、客厅与卧室阳台双联、多飘窗、主卧套房、双卫设计。从居住功能性和空间使用性上来看,一举反超同面积段对于改善的束缚。


这可能是昆山市场上,110-125㎡面积段里,最强的功能四房,而且面积控制得很好。


上述这2个主力户型,整体而言相对户型方正,空间利用率极高,几乎没有空间浪费,完美体现了“上”字系用最小面积实现最大功能的理念。直击改善者内心,无论是二胎家庭,还是四代同堂,都能兼具居住和舒适两方面。


生活尺度升级,除了基础的户型设计升级外,也离不开高品质生活配套的护航。


项目是精装修交付,配备了中央空调和地暖。对于生活在南方的购房者来说,这真的是非常贴心,以后过冬再也不需要“一身正气”了。


一步到位的上湾璟园,至少5-10年,甚至是20年都可以不用换房。换个角度想,也是避免了因再次置业而导致购房成本增加。


05 万科物业


购房者J先生:这一辈子一定要住一次万科的房子,就为了享受他们的物业服务。


购房者Z先生:我刚卖了万科的一套房子,跟我一路之隔小区的同事也卖房了,我比他多卖了近5万块钱。哈哈哈!谁让他不是万科物业。


都说买房一阵子,物业一辈子!


万科物业贴心之处有很多,其中,笔者关注到有这样一项规定:无论职位高低,只要看到地上有烟头、杂物,都有义务捡起来。


以小见大,万科物业小细节都力求做到完美。


难怪很多购房者都有“万科物业”情节,宣誓这辈子一定要被万科物业服务一次!


一个好的物业,不仅能为业主创造更高的居住舒适度,也是项目升值的重要参考因素。


以万科已交付项目为例:

万科玲珑湾花园,二手房最新均价约8W/平,板块二手房约6万元/平;
万科金域生活广场,二手房最新均价约4.5W/平,板块二手房约3万元/平;
万科金品花园,二手房最新均价约3.4W/平,板块二手房约2万元/平;
......


可见,拥有万科物业的项目二手房价远高于板块二手房市价,升值潜力巨大!



因此,苏南房观郑重提醒一下广大购房者,买房子一定要考虑物业水平!

写在最后


从12月7日营销中心开放,再到12月24日项目首开。短短半月个多的时间,上湾璟园实现了热销。


据悉,9月份在外展点的时候,没有太多的营销工具;而且市场上的改善客户基本上被洗光了。


因此,有不少行业内的高手,会明白这次项目开盘的难度有多大。


开盘前,同行间交流,认为上湾璟园的首开流量不会超过80套。


但结果却让很多人大吃一惊!上湾璟园,用实际行动给昆山改善市场树立了一个示范性标杆!给了那些曾经惨淡经营的楼盘,更多的希望。


回到我们前言所说,上湾璟园依靠区域规划、社区景观和室内户型的无短板打造,终于赢得了市场,完成了看似不可能!


「年内最后一个开盘的改善项目、改善客户被洗过一轮,池子快被抽干了、价格高出周边好几千...」


难度,不是一般的大啊!!!但项目团队没得选,只有努力向上!


这也正如标题写的,真正的改善,是能够穿越楼市周期,持续热销的。


很显然,万科做到了。



— END —


相关楼盘
上湾璟园
上湾璟园 在售

22000元/㎡

城东  兵希

昆山开发区岷江路88号

400-890-6088 转 22007

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